Immobilienrecht – BHG-Urteil stellt klar: Keine Beschaffenheitsvereinbarung außerhalb der notariellen Urkunde

Mit seinem Urteil vom 6. November 2015 (V ZR 78/14) stellt der Bundesgerichtshof klar, dass eine Beschreibung von Eigenschaften eines Grundstücks oder Gebäudes vor Vertragsschluss durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, in aller Regel nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung nach § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB führen.

Sind exakte Angaben z.B. von Wohn- und Nutzflächengröße für den Käufer zwingende Voraussetzung, so müssen diese auch im notariellen Kaufvertrag vermerkt werden. Entgegen bislang oftmals gängiger Rechtsprechung kann sich der Käufer nach dem jüngsten BHG-Urteil später nicht mehr auf im Vorfeld gemachte Angaben des Verkäufers berufen, um den Kaufvertrag anzufechten bzw. eine Minderung zu verlangen. Es sei denn, diese sind auch im notariell beurkundeten Kaufvertrag aufgeführt.

Im vorliegenden Fall hatte ein Immobilienkäufer auf Minderung des Kaufpreises für eine von ihm erworbene Immobilie geklagt. Im Verkaufs-Exposé des Maklers war die Größe der Immobilie mit ca. 215 qm Gesamtfläche angegeben, was sich auch in ausgehändigten Grundrissplänen widerspiegelte. Eine später durch den Käufer beauftragte Grundflächenberechnung auf Basis der Wohnflächenverordnung durch einen Architekten kam jedoch nur auf eine Gesamtfläche von 171,74 qm.

Darauf gestützt hat  der Käufer vom Verkäufer mittels Klage beim zuständigen Landgericht eine Zahlung als Kaufpreisminderung und als Ersatz für weitere Schäden wegen zu viel gezahlter Grunderwerbsteuer, Bankzinsen und als Ersatz für  außergerichtliche Rechtsanwaltskosten verlangt.

Im notariellen Kaufvertrag waren keine Angaben zur Größe der Wohn- und Nutzfläche enthalten. Auch wurden im Immobilienkaufvertrag die Rechte der Käufer  wegen Sachmängeln des Grundstücks und des Gebäudes ausgeschlossen.

Nachdem der Kläger in den Vorinstanzen keinen Erfolg hatte, landete der Fall schließlich beim Bundesgerichtshof, der mit o.g. Urteil die Revision zurückwies.

Die Bundesrichter erklärten in ihrer Urteilsbegründung, dass bei einem durch einen Notar beurkundungspflichtigen Vertrag alle Erklärungen, die Rechtswirkungen erzeugen sollen, in den Vertrag aufgenommen werden müssen. Hierzu gehören auch Beschaffenheitsvereinbarungen nach § 434 Abs. 1 Satz 2 BGB. Der Käufer könne nicht davon ausgehen, dass Angaben des Verkäufers, die dieser außerhalb des Vertrages gemacht habe, Einfluss auf die Gültigkeit des beurkundungspflichtigen Vertrages haben.

Hier können Sie das Urteil des BHG mit vollständiger Urteilsbegründung einsehen.

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