14.09.2017

Das Erbbaurecht in Deutschland

Das Erbbaurecht bezeichnet das vererbliche Recht auf oder unter der Oberfläche eines Grundstücks ein Gebäude oder einen Keller zu errichten.

Das Erbbaurecht gehört in Deutschland zu den beschränkt dinglichen Rechten des Sachenrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch. Ein dingliches Recht begründet ein absolutes Recht zwischen einer Sache und einem Rechtsinhaber. Beschränkt dingliche Rechte verschaffen dem Rechtsinhaber eine festgelegte Teilberechtigung an der Sache.

Erbbaurechtsgesetz aus dem Jahr 1919 und Sachenrechtsbereinigungsgesetz

Das moderne Erbbaurecht gibt es seit dem Jahr 1919. Dieses Gesetz ist eine Ergänzung zum Sachenrecht im Bürgerlichen Gesetzbuch. Dank des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes profitieren auch Rechtsinhaber im Beitrittsgebiet der neuen Bundesländer vom Erbbaurechtsgesetz, denn sie haben unter bestimmten Umständen einen Anspruch auf ein Erbbaurecht gegen den Grundstückseigentümer.

Ein beschränkt dingliches Recht wie das Erbbaurecht ist immer auch eine dingliche Beschränkung des Haupteigentümers, die eine Belastung darstellt. Das vererbliche Erbbaurecht ist häufig auch veräußerlich. Als finanzielle Entschädigung für die Bestellung eines dinglichen Rechts an einem Grundstück zahlen die Erbbauberechtigten einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer.

Das Erbbaurecht ist ein grundstücksgleiches Recht und wird daher nach der Einigung über die Entstehung des Erbbaurechts auch an erster Rangstelle im Grundbuch in Abteilung II sowie im Erbbaugrundbuch eingetragen.

Obwohl normalerweise ein Bauwerk nach § 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks wird, geht hier das Eigentum am Bauwerk auf dem mit dem Erbbaurecht belasteten Grund und Boden auf den Erbbauberechtigten über.

Es wird kein wesentlicher Bestandteil des bebauten Grundstücks, da es nach § 95 BGB nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Boden verbunden wird, denn das Gebäude wird nur in Ausübung des Erbbaurechts errichtet.

Erbbaurecht in der Praxis

Nach Ablauf der vereinbarten Zeit des Erbbaurechts zwischen Grundstückseigentümer und Erbbauberechtigtem wird das Bauwerk zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks. Beim Immobilie kaufen kann es daher entscheidend auf diesen Zeitmoment ankommen. Der Erbbauberechtigte ist nicht dazu verpflichtet das oberirdisch oder unterirdische Bauwerk zu entfernen. Da er das Eigentum durch die mit Erlöschen des Erbbaurechts entstehende Verbindung des Gebäudes mit dem Grund und Boden verliert, steht ihm nach dem Erbbaurechtsgesetz eine Vergütung für das Bauwerk zu.

Sehr günstig kann der Grundstückseigentümer in diesem Fall die Immobilie kaufen. Doch die moderne Idee des Erbbaurechts ermöglicht insbesondere privaten Bauherren den Bau eines Eigenheims ohne ein teures Grundstück kaufen zu müssen.

Oft bieten die Grundstückseigentümer den Erbbauberechtigten nach Ablauf des Vertrages aber Vertragsverlängerung oder das Grundstück zum Kauf an, wenn sie selbst die Immobilie nicht kaufen möchten. In vielen Erbbaurechtsverträgen findet sich auch ein Vorkaufsrecht nach § 1094 BGB zu besonders günstigen Konditionen.

Mit der Einführung des Erbbaurechts im Jahr 1919 wurde der Wohnungsbau gezielt gefördert. Dieses infrastrukturelle Instrumentarium funktioniert auch fast 100 Jahre nach der Einführung des Erbbaurechts im deutschen Sachenrecht in vielen Regionen des Landes einwandfrei und in vielen Fällen sind die Grundstücke in Besitz der öffentlichen Hand.

Möglichkeiten des Erbbaurechts

Da das Erbbaurecht, wie das mit ihm belastete Grundstück selbst, vererbt, veräußert und auch mit Hypotheken und Grundschulden belastet werden kann, empfinden Erbbauberechtigte kaum einen Unterschied zum Bauen auf dem eigenen Grund und Boden.

Neben privatem Wohnraum entstehen auch oft gemeinnützige Bauwerke auf nach dem Erbbaurechtsgesetz belasteten Grundstücken. Gemeinde, Stadt und Land sowie Bund können Grundstücke mit extrem günstigem Erbbauzins an Vereine und wohltätige Organisationen vermitteln. Im Erbbaurechtsvertrag werden die Erbbauberechtigten dann zum Bau der Sportstätten, Vereinshäuser und anderer gemeinnütziger Gebäude verpflichtet. Werden diese Grundstücke wider Erwarten vertragswidrig genutzt, fallen Grund und Boden an den öffentlichen Eigentümer zurück.

Vor- und Nachteile des Erbbaurechts – Immobilie kaufen nach Plan

Die übliche Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages ist mit 75 bis 99 Jahren für viele Bauherren oft zu lang. Insbesondere, wenn Veräußerung, Belastung und bauliche Veränderungen nach dem Errichten des Zweckbaus ausgeschlossen oder nur mit Genehmigung des Grundstückeigentümers möglich sind, kann das Erbbaurecht daher auch zur Belastung werden.

Nach Ablauf des Erbbauvertrages wird das Bauwerk oft nur in Höhe von 60 bis 70 Prozent des Gebäudewertes vom Grundstückseigentümer übernommen. Haben die Erbbauberechtigten viel Zeit und Geld investiert, kann diese geringe Entschädigung einen Vermögensverlust darstellen.

Andererseits bietet ein niedriger Erbbauzins die Möglichkeit, ein Haus ohne hohe finanzielle Belastungen zu bauen. Bis 1994 profitierten die Erbbauberechtigten von dem fixen dinglichen Erbbauzins für die gesamte Laufzeit des Vertrages. Seit Herbst 1994 dürfen in die Erbbaurechtsverträge Anpassungsklauseln für den Erbbauzins aufgenommen werden.

Ältere Verträge werden heute über das Institut des Wegfalls der Geschäftsgrundlage an die neuen Lebensverhältnisse angepasst. Ob die Zahlung des Erbbauzinses oder der Kauf des Grundstücks für den Hausbau auf Dauer günstiger ist, ist im Einzelfall zu prüfen.

Obwohl das Erbbaurecht ein dingliches Sachenrecht ist, verjähren die schuldrechtlichen Zahlungsansprüche auf den Zins im Rahmen der so genannten „Silvesterverjährung“ nach den §§ 195, 199 BGB innerhalb von drei Jahren zum Jahresende.

Zu einem Erbbaurecht kann auch ein Untererbbaurecht gewährt werden. Der belastete Gegenstand ist dann nicht mehr das Grundstück, sondern das ursprüngliche Erbbaurecht als beschränkt dingliches Recht. Dies ist z.B. bei größeren Liegenschaften mit vielen verschiedenen Nutzern sinnvoll. Der Eigentümer erstellt dann z.B. für die Gemeinde als Hauptnutzer ein Obererbbaurecht und diese vereinbart ein entsprechendes Untererbbaurecht mit den tatsächlichen Nutzern.

Da das Grundstück aus Sicht der Gebäudeeigentümer nur auf Zeit angemietet ist, erbringt ein Erbbaurechthaus mitunter geringere Verkaufspreise als Häuser, die als wesentlicher Bestandteil des Grundstücks nach § 94 BGB gelten.

Beim Aushandeln des Erbbaurechtsvertrages können auch Ankaufspflichten nach Ablauf der Vertragslaufzeit oder eine lineare Anpassungsklausel, die nicht am Verbraucherindex orientiert ist, zur Belastung werden. Vor der Entscheidung für oder gegen einen Hausbau oder einen Hauskauf auf einem Grundstück mit Erbbaurecht lohnt sich auf jeden Fall eine gründliche Berechnung aller Kosten unter Berücksichtigung der möglichen Kostenentwicklung der Anpassungsklausel.

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